任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。

住宅など不動産を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。 金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除（登記を抹消）してもらうことが必要です。

抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。
住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。

このようなときに、金融機関など（債権者、抵当権者）の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。
これが任意売却です

もし、あなたが何らかの事情で住宅ローンなど借入金の返済ができなくなったとき、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえたうえで、不動産競売の申し立てをします。
この競売によってあなたの不動産が処分される前に、金融機関に任売による処理を認めてもらい、一般の流通市場で買い手を探します。

この方法は、金融機関にとって「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。
そのぶん、あなたには「売った後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。話し合いによって、あなたの引越し費用などを手当てしてもらえることもあります。

「任意売却」という言葉が示すとおり、不動産競売のように強制的な処分ではありません。
しかし、返済ができなくなってから何もしなければ、近いうちに競売となることは避けられません。
任売で早めに処理をするのか、それとも条件の厳しい競売を待ち続けるのか、大切なのはあなたの意志です。

競売開始決定通知が届いてからでも間に合います

担保不動産競売開始決定通知が届いてからでも、任意で物件を売ることは可能です。
ただし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合には時間との競争となります。
そのまま放っておくとやがて「入札期日」の通知が送られてきます。この「入札期日」が届いてから慌てて任意で売ろうとしても、理論的には可能ですが現実問題としては不可能だと考えるべきでしょう。

また、2007年10月以降は競売までのスピードが非常に早くなってきています。
従来であれば、競売を申し立てられてから入札まで６～７か月ほどかかるのが通例でした。しかし最近では、競売の申し立てから３か月後には入札となってしまうケースが増えてきています。
これはサービサーなどの債権者が、不良債権の処理を早めようとするための処置です。

すでに競売を申し立てられている場合には、従来のように時間的な余裕はなく、これからは非常に厳しい状況とならざるを得ない状況です。
さらに、競売は債権者にも金銭的な負担をかけますから、なるべくなら競売には持っていきたくないところでしょう。そのため、いったん競売の申し立てがされれば、かえってその取り下げに手こずることになります。
住宅金融支援機構などでも、いったん競売になってしまった物件では容易に任意売却を認めなくなっています。

しかし、任意売却を認めてもらえない場合でも細いながら道は残っています。
いずれにしても、競売開始決定通知が届いたなら速やかに行動を起こしてください！

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